商住楼顶楼冒出“超生儿”清违办执法难进行

　　“我们小区4栋楼的顶层都被人加盖了一层房屋，这极可能给地基带来额外负担，也同时挡住了我们的逃生通道。”近日，家住市区金甸名苑小区的多位业主向本报反映。据称，从2009年开始，有人就陆续趁业主上班时间对小区内的楼面进行加盖，曾有清违办的执法人员来现场执法，但这额外的“第十层”依然被盖了起来。
　　业主：
　　商住楼顶被“加盖”
　　凭空多出一排房
　　业主林女士说，金甸名苑一共有4栋楼，2007年交房之初每栋楼都只有9层，电梯最高层数也只显示9层，楼顶原本是两端建成闷顶房，中间是露天的楼面。可从2009年开始，开发商便陆续在露天的楼面上进行搭盖，期间有业主发现并制止该行为，可消停一段时间后工程又照常进行，再后来，屋顶上就多了一层商品房，且陆续有人装修入住了。去年上半年，3号楼的露天楼面也开始了加盖工程，为了阻止这种行为，该楼的业主找来清违办的执法人员，可是在清违人员走后，施工又继续进行着。“后来再找执法人员，他们也不来了。”
　　“我们小区共有500多位业主，白天上班晚上回家，他们白天施工晚上停工，即使是现在也有很多业主不知道露天楼面被偷偷加盖。”林女士说，“根据相关法规，楼面应该是所有业主共享的，这样一来明显是侵犯了我们业主的权益，而且顶楼是消防通道的一部分，是逃生通道，这样被堵住如果发生火灾该怎么办 ”业主陈先生也表示不满：“9层的建筑就打了能负荷9层的地基，如果加盖一层，那地基是否能承受得住 ”
　　现场：
　　“十楼”已有人入住
　　80平米花了30余万
　　近日，记者来到金甸名苑小区探访，正如业主所说，这里的每栋楼的闷顶层楼面上是一整排的商品房，俨然就是每栋楼的“第十层”。根据业主的指引，记者进入电梯准备到“第十层”看看，楼道里的电梯只显示到“9”层，要到“第十层”得徒步再走一层，林女士说当天比较幸运，因为平时每栋楼通往“第十层”的铁门总是锁着的。到了“第十层”，记者感觉这里的格局和楼下几乎一样，只不过原本电梯的位置换成了一间机房。
　　记者试图询问“第十层”的住户他们所购住房的信息，但他们有的闭门不见，有的推说“不知道”，只有一位中年男子告诉记者：“房子是去年从开发商那买来的，80多平方米花了30多万元，没有房产证和土地证。”至于其他细节，该男子则不予回答。
　　在小区业主出示的房产证上记者看到，其中“房屋状况”一栏的“房屋总层数”显示是“9”，从小区电梯显示的层数及房产证上的房屋状况，可以认定该小区在规划时就是建成9层的建筑，而根据“商品房买卖合同”中的规定：该商品房所在楼宇的屋面使用权归本楼宇全体业主。
　　此外，记者从规划部门查阅金甸小区的建筑设计方案，方案显示，小区内4栋楼的楼顶都是蓝色陶瓦片铺成的斜顶，有的还铺设了透明玻璃，并未出现现在呈现在世人面前的“第十楼”。
　　开发商：
　　公司早已撤出
　　闷顶层产权和使用权归开发商所有
　　小区物业公司的一名员工告诉记者，露天楼面加盖系开发商所为。记者获悉，金甸名苑小区小区的开发商为“宁德市金甸房地产开发有限公司”，法定代表人是“黄祖爱”。经过多方寻找，记者终于与黄祖爱取得联系。他告诉记者，小区开发商早就撤走了，各个股东也都已经不管小区的事情。而对于小区顶楼加盖商品房的事情，黄先生只说“商品房买卖合同的补充协议里有规定闷顶层的产权和使用权都是开发商的，所以开发商有权处置，小区业主无权干涉。”
　　在商品房买卖合同的补充协议第9条，记者看到“本小区闷顶层产权及使用权属于出卖人，买受人确认此项对签订本合同及房价无影响。”字样。其中提及的出卖人正是宁德市金甸房地产开发有限公司。
　　开发商享有闷顶层的产权和使用权，那是否就意味着可以私自加盖呢 随后，记者拨打了宁德市规划局相关科室的电话，一工作人员表示“开发商如果顶层要加盖建筑，正常是要向我们申请的，如果没有可能就涉及违规了。”该工作人员同时表示，这几年一直都没有接到金甸名苑小区顶层加盖的相关申请。
　　清违办：
　　因不能确定所有权人
　　清违程序无法正常进行
　　记者了解到，早在2012年上半年清违办的执法人员就到现场执法过一次，但之后为何会杳无音讯呢 据一位不愿透露姓名的工作人员介绍，片区执法人员到了现场之后就开始调查，从物业处得知“闷顶层是开发商的，而开发商已将使用权转让给其他人。”由于“第十层”的业主也不愿配合调查，而通往“第十层”的铁门总是锁住的，这就导致清违程序无法正常进行。
　　此外，该工作人员也告诉记者，涉嫌违建的建筑是在顶楼，强拆途中可能对顶层的楼面造成破坏，也可能会影响楼下业主的安全。
　　律师：
　　补充协议无效
　　闷顶层归全体业主共有
　　另外，开发商有了补充协议，就可以在原设计只有9层的楼顶进行加盖了吗
　　针对这个情况，记者咨询了环三律师事务所的律师黄宇健，据其介绍，根据《物权法》及最高人民法院对其的司法解释规定，建筑物的避难层、设备层或者设备间等结构部分，应当认定为物权法第六章所称的共有部分。“闷顶层就是司法解释中的避难层，在没有产权证及没有约定给顶层业主的两个前提下，依法应该是全体业主所有，开发商不得截留，因此商品房买卖合同中关于此项的约定是无效的，这种情况下，开发商更无权将其转让或者私自进行加盖。”黄宇健说道。
　　此外，在闷顶层的中间是露天的楼面，根据《物权法》的规定，建筑物的楼面使用权应归全体业主共有。
　　黄宇健表示，业主遇到这种情况可通过两种途径维权，其一是行政程序，即全体业主联名向规划主管部门提交相关材料，寻求部门帮助，诉求将违章建筑拆除；其二是全体业主通过法律途径维权，要求撤销商品房买卖合同关于闷顶层产权的约定，而后再要求开发商将闷顶层恢复原状，如果开发商不履约，则可以申请法院强制执行。