福清各大城市综合体总投资近200亿 开发商们感叹“招商难”

珊珊coral
2015-04-27 11:30:52

“全方位配套,生活、休闲、办公、娱乐一站式服务,打造黄金新商圈……”近年在福清市许多商业地产的广告上都能看到类似广告语。随着福清的飞速发展,囊括多种功能的城市综合体项目抢滩福清、异军突起,形成了蓬勃发展的热潮。

“人们来到城市是为了生活,人们居住在城市是为了更好的生活。”正如两千多年前亚里士多德对城市美好生活的概括,人们总是对方便、快捷的大城生活无限憧憬。如果说城市改变和提高了人们的生活品质,那么城市综合体的出现无疑让人们的生活更加美好。

所谓“城市综合体”,也被称为“城中之城”,因为其基本具备了现代生活的全部功能,将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行综合,并在各部分之间建立的一种互相依存、互相助益的功能关系,从而形成一种多功能、高效能的综合体。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物,习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里,享受高效率的生活和工作,当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候,在这个区域的核心部位,就会出现这样一种综合物业。

城市发展的强大引擎

“以前购物去渔市街、成龙步行街、向高街,现在更多的去万达”,家住福清旧城区的林小姐告诉记者。她说:“过去是为购物而购物,买完就走。可是如今,除了购物,还可以吃饭、看电影、唱歌,既能满足购物需求,还可以享受精神生活,真是惬意。”

记者了解到,福清万场广场于2014年12月5日正式投入运营以来,已入驻商铺124家,累计销售额为31329.18万元,平均每天客流量达3万人左右。

像万达广场这样以一站式购物中心为特色的城市综合体,带给人愉快、轻松,便捷、丰富多彩的购物享受,不仅带来了生活上的方便,而且提升了市民的生活品味,提升了城市的商业档次和城市品位,由此,越来越多地受到福清市民的青睐。

2010年3月,福清市首座大型城市综合体项目福清富创世纪城开工,标志着福清市进入城市综合体的发展阶段。从2011年开始到2014年,海峡商品交易中心、融鼎新天地、裕荣汇欧尚百货、福清万达广场、红星美凯龙、利嘉中心等一批大型城市综合体项目先后动建或投产运营,福清市城市综合体进入了加速发展时期。下一步,福清市还将规划建设观溪新城、里美洋新城等大型城市综合体项目。

“城市综合体是城市化发展到一定阶段的产物,是建筑综合体的升级与城市空间的延续”.业内人士认为,作为现代城市发展的新增点、制高点,城市综合体的发展推动了城市的房地产发展,引领了城市的快速发展。

这些年,虽然福清市城市新区周边的基础设施建设马不停蹄,但是受限于交通和商业配套不完善,这些新区的城市化进程受到制约。而城市综合体也就成为新区谋求发展的突破口。城市综合体具备了承载城市的经济和文化功能,它提高了城市土地使用效率,带动了周边土地的增值,具备了完善的配套设施,极大地提升了所在区域的价值。

福清的商业市场,一直以老城区渔市街、后埔街、向高街、一拂街、成龙步行街等为主轴,这里汇聚了大部分的消费人群,使之成为福清市当之无愧的“商业核心区”.随着福清万达广场、裕荣汇欧尚百货、红星美凯龙等大型城市综合体在西区的崛起,福清的商业重心以及消费人群也开始转移分流,福清西区正崛起成为福清新的商业核心区。

城市综合体成为推动福清市经济发展,特别是商贸业发展、优化第三产业结构的新引擎。2014年,福清市围绕大商贸、大物流、大旅游,重点推进13个总投资200亿元的商贸项目,全年房地产开发投资107.48亿元,比上年增长13.0%.2014年,社会消费品零售总额完成274.88亿元,比上年增长16.5%;第三产业增加值262.98亿元,比上年增长8%.

同质化模式和扎堆开发

福清市城市综合体在高速发展的同时,也带来一定的隐忧。现有或在建的城市综合体项目不仅投资数额巨大,而且体量偏大。福清富创世纪城总投资近9亿元、融鼎新天地总投资8.3亿元、福清万达广场总投资45亿元、红星美凯龙总投资12亿元、裕荣汇欧尚百货总投资20亿元、海峡商品交易中心总投资30亿元,利嘉中心更是后来居上,总投资逾60亿元,为福清目前最大的城市综合体项目。体量大,带来招商难,商业项目成“吃不饱”,开发商们感叹“招商难”,而另一方面品牌商家也面临着“选址难”.

福清市几大城市综合体都是以辐射全市的购物中心为目标定位,商业类别大同小异,产品品牌同质化严重。这几大综合体现有百货卖场不论服装鞋帽、箱包、化妆品到日用品,几乎相同的品牌甚至是相同的陈列随处可见。大多数的商业综合体,其业态都由住宅+写字楼+卖场构成,而卖场的运作模式无非是主力店+次主力店,而主力店也只是扳着指头就可以数出来的几家。这些,使顾客容易产生“消费疲劳”,导致各商业综合体竞争加剧。

目前福清市大型城市综合体项目汇聚于西区,裕荣汇欧尚百货、福清万达广场、红星美凯龙、利嘉中心、中恒商都等商业综合体扎堆在一起,不用说几分钟车程,就是步行都可以把它们走一遍。

城市综合体结构性饱和,同质化严重,扎堆开发,选择不均衡,加之蓬勃发展的电子商务抢占市场份额,加剧了商业市场需求的萎缩,这些使得福清市综合体冷热失调,导致竞争残酷,部分综合体生意难做。

近日,记者走访了福清市部分城市综合体,发现人流量平平,有的甚至少人问津。在某城市综合体,记者注意到,除了服务人员外,商场内部逛街的人群寥寥,三三两两分布在偌大的商场内,显得人气疲软。“工作日来逛商场的人很少,只有周末才会多一些。”一名导购人员这样说。而另一家城市综合体的销售经理告诉记者,由于前来店内购物的顾客很少,他们把主要的精力放在对外跑销售业务上。

“居民消费能力有限,同业竞争又激烈,如果没有清晰的定位,同质化严重,那么商业地产遭遇经营困境是免不了的。”在福清市一家公司从事商业地产策划的小黄表示。

在突围中寻找新方向

中国的城市,尤其是大城市在快速扩张的背景下,城市开发建设往往容易出现商业及服务配套不足的问题,城市综合体的出现,使城市缺乏区域性商服中心这一现状得到迅速改观。每座城市都需要有带领步入国际化的商业综合体,地产开发发展至今,发展城市综合体已经代表了一种趋势,一种潮流。

“福清城市目前正处于城市综合体大发展时代,出于成本方面的原因考量,城市综合体一般都定位于新城区,运作得好的话,每一个项目都会成为一个区域的代表。但受制于人口及消费总量,目前福清城市综合体已呈饱和状况。所以要科学规划布局,将有限的资源合理利用,形成自身的体色。”业内人士郑先生告诉记者。

针对重复建设、扎堆开发、同质化严重给福清市商业地产带来的发展挑战,如何突围,业内人士认为,差异化是出路之一。“福清市虽经济发达,居民购买力强,但发展不平衡,城市中存在着高中低不同收入的群体,满足大量的中低收入群体消费才是商业地产发展的总方向,”福清万达广场的赵炜副经理说,“对于一个城市的综合体项目来说,并不是简单的商业与办公,酒店、公寓、住宅等几种物业类型的互相组合,而是内在功能的有机联系。要根据福清当地的消费水平、消费习惯进行准确定位,挖掘再造主题特色鲜明,接地气,有差异性的软环境,提升购物的舒适度,差异化、个性化程度,实施错位经营。”

福清裕荣汇欧尚百货徐副总经理说,创新是综合体突围的一大利器。要提倡体验型、时间型消费观念,将简单的购物消费转变到精神文化层次。企业要积极抢占电子商务市场,利用互联网、高科技等技术手段,为顾客营造全新的购物、休闲娱乐体验。商业项目可以发挥体验式的商业地产模式,实行实体店网络经营,网点实体化经营,发展体验式的新电商定制化服务。

福清市商务部门有关人士认为,造成同质化和项目过剩的原因在于一味地模仿和简单复制,同时,企业在用住宅地产的模式运作商业地产,以及商业管理模式不足等。针对此,除了转变住宅开发模式外,还应提升商业管理模式,加大创新力度,重视内部管理制度的完善和互相合作。在创新上,企业必须结合自身的独特的资源优势,打造属于自己的商业地产产品,或走文化路线、或走艺术路线等,提升企业的核心竞争力。

登录 评论一下
全部评论

假期经济