开发商欠我工程款800万，给我抵顶一套1600万的商铺，怎样运作出流动资金来？

我们常见的固定资产获得流动资金的方式有：租、售、抵。

租就是指对外出租，获得连续性租金收益。这样可以获得稳定的现金流收益。缺点是现金流较少，对于解决企业大规模资金缺口杯水车薪。除此以外商铺是否能够出租出去还未可知。

售就是指将商铺卖出。一旦卖出，不仅能解决自己的资金需求，还能获得不菲的收入。毕竟开发商是以50%的折价率来抵给你。缺点是能被开发商抵出来，一定是不好卖的资产。想要获得流动资金，恐怕一时半会儿很难解决。

抵是指将商铺抵给金融机构或是像开发商一样抵给你的上游。

先说抵给金融机构。金融机构对于商铺的抵押率一般在50%-60%，具体要根据企业经营状况和商铺的变现能力来最终确定。缺点就是，流动资金的获取是暂时的，到期之后资金还是要还给金融机构并支付利息，资金成本较高。

再说抵给上游。像开发商一样，把1600万的商铺以800万的价格抵给你的上游，从价格来说还是很有竞争力的。可问题是我们都知道离供应链核心企业越远的节点，都是小公司甚至只是小作坊。让他们用800万的货来买一套商铺，他们多半不愿意。因为有可能800万是他们一两年的收入。

800万的价格买到价值1600万的商铺看似很划算的买卖。可这当中也有一定的问题。

• 1、1600万的价值是开发商说的还是评估公司评的，亦或是附近商铺的销售价格。开发商说的最不可信；评估公司评的基本可信，但容易出现有价无市；附近商铺的销售价格最可信，有市场有价格。
• 2、一个诺大的开发商连800万都拿不出来，而且是过了账期以后仍然拿不出，说明这家开发商的现金流也值得堪忧。开发商抵的商铺多半是自己开发的，开发商的现金流都出现问题了，未来投到该项目上的资金可能也会有问题。如果地段不行，住宅还勉强能住人，商铺可是就一文不值了。

总结：

仔细比较起来，再结合你的情况，我觉得最适合你的方式就是，抵押给金融机构的同时挂牌销售。

无论如何，先获得流动资金。银行对于有固定资产抵押的企业还是相对宽容的。而且企业资金缺口只有800万，这也在国家要求银行支持的小微企业之列。只要企业和法人以及股东没有信用和司法问题，贷出资金应该不难。

与此同时还要挂牌销售，能被抵出来的商铺，很有可能有价无市。否则开发商就直接卖了，或者说不会抵给你这么低的折扣价。一旦有人要买，不妨提前还金融机构的钱，解押房产，出售套现。