未来3-5年,房价还会上涨吗?不妨先看看楼市这三方的“态度”

南风吹过境
2019-05-28 23:18:37

未来3-5年,房价还会上涨吗?这是很多人心中的一个疑问。如果告诉你还会上涨,那估计很多人这就准备要去买房了,如果告诉你不会上涨,那估计售楼处会更加冷清。但是,如果告诉你说不准,可能会上涨,也可能会下跌,那估计很多人都会选择最稳妥和最保守的观望方式了。其实,第三种就是目前绝大多数购房者的状态,在经历了两年多的调控后,虽然楼市已经普遍降温,但是楼市调控依然没有放松,这就给房地产市场增加了一种不确定性因素,也让购房者变得纠结起来,毕竟谁都不想多支付购房成本或者买房亏了本。其实,关注楼市的人们应该知道,中国楼市有其自身规律,政策面往往会起到关键作用,要想了解未来3-5年的房价走向,不妨看看楼市这三方的“态度”。


第一,从主管部门的态度来看

楼市调控已经走进了第三个年头,住建部等主管部门一直强调的都是保持调控政策的连续性和稳定性:从短期来看,就是依靠限购、限售、限价、限贷等手段防止房价大起大落,坚持“房住不炒”的定位不变,坚持“稳地价,稳房价,稳预期”的调控目标。如果从长期来看,则是逐步实现楼市从短期调控向长期调控过渡,然后依靠土地、税收、法律、监管等长效措施发挥主要作用,从而长期稳定房价。

此外,加强房地产市场的监管和调控,除了要防止房价大起大落以外,笔者认为,更关键的原因与防范金融风险,推进脱虚向实,以及稳步去杠杆等大环境密切相关。对此,央行、银保监会等主管部门多次“喊话”楼市。比如,银保监会表示会紧盯房地产金融领域的风险防范,加强房地产贷款的审慎管理,严控资金违规流入房地产行业。值得一提的是,央行从去年以来,多次降准都明确了不会大水漫灌,而且是重点扶持实体。

其实,身处楼市之中,关注楼市的购房者也应该可以明显感觉得到,这次楼市调控与以往有很大不同。对此,住建部原副部长仇保兴分析了三个原因:其一,从宏观上来看,人均住房40.8平米,整体已经不缺房子。其二,城镇化阶段不一样,目前我国城镇化率已接近60%的水平。其三,房地产告别了高歌猛进的阶段,放任房地产支撑经济发展已经不合时宜。总而言之,笔者认为,通过以上三点来看,无论是城镇化阶段、需求情况以及金融形势,都与以往楼市阶段有着明显区别,房地产的形势变了。


第二,从开发商的态度来看

从本轮房地产市场调控开始,作为重要的被监管对象之一,开发商的日子就不太好过。众所周知,对于资金密集型行业来说,开发商从拿地到营销,每一个环节都来不开资金支持,而这两三年开发商的钱袋子一直都比较紧,原因就是融资渠道收紧和融资成本上升,所以加快销售并回笼资金成为了很多房企的重要任务。对此,融创老总孙宏斌曾表示,行业环境正在变化,本次房地产调控的力度超出想象,开发商都有压力。

在笔者看来,如今的房地产市场正在从卖方市场向买方市场过渡,如今的购房者不仅不用抢着买房,甚至可以货比三家,而且随着楼市调控的继续,开发商也从高利润阶段向低利润时代转变,这显然不是开发商愿意看到的。对此,人民日报曾刊登万科总裁郁亮的文章表示,房地产行业已经度过了黄金岁月,开始进入了白银时代,而在白银时代,既是房企之间规模竞争的时代,也是房企考虑转型的阶段。

今年5月初,央行金融市场司副司长邹澜表示,房地产调控和房地产金融政策的取向没有变,会继续坚持房地产金融政策的连续性和稳定性。无独有偶。银保监会也多次表示,将紧盯房地产金融等重要风险领域,严控资金违规流入房地产行业。此外,业内普遍认为,三月份以来的“小阳春”现象也与房企融资环境改善有一定原因。因此,笔者认为,只要房地产信贷政策不发生明显松动,这就意味着房企仍然需要把回笼资金作为保障现金流的重要手段,当金九银十,年中和年底冲刺等重要节点来临的时候,房价依然有调整或让利的空间存在。


第三,从购房者的态度来看

作为房地产市场交易的重要一方,购房者的观念和行为往往对于房价的走向起着重要影响。在经历了两年多的严厉调控以后,眼看着房价跌下了只涨不跌的神坛,人们对于未来房价走向的预期也发生了微妙变化,毕竟谁都不想在最高点买房,更不想刚买了房就出现亏损的可能性,所以观望成为了许多普通购房者最稳妥和保守的选择,买房意愿自然出现了明显下滑。

此外,最近这两三年时间里,房价基本属于高位盘整阶段,换言之,虽然房价暂时看不到继续大涨的可能,整体保持了平稳态势,但目前的房价依然超出了很多家庭的经济范围,而且也挤压了很多购房者对其他商品的消费能力。就拿普通三四线城市来看,房价纷纷破万已经不是什么新鲜事儿,这对于工资水平普遍三四千水平的三四线城市而言,是一笔不小的负担。

值得注意的是,在“房住不炒”的定位下,炒房客要么被套牢,要么已经选择了离场,普通自住需求开始成为楼市的“主角”力量,以他们的经济能力而言,对于房价继续上涨形成不了太明显的支撑力。此外,当前国家正在大力推进住房租赁建设,租赁政策释放的利好也逐步凸显,一定程度上也吸引着普通购房者的目光。总而言之,房价预期下滑,购房能力不足,住房观念转变或是未来3-5年普通购房者的基本特征。


在笔者看来,如今的房地产形势与以往大不相同,未来3-5年,房住不炒或是长期定位,而且调控政策依然会保持连续性和稳定性,所以再想复制高房价状态几乎不可能。对此,聚汇数据(www.gotohui.com)的数据显示,在2018年到2019年,总体房价已经没有再出现大幅上涨的情况。未来3-5年,对于房企而言,或逐步进入规模化竞争与低利润的时代,大型房企依然可以凭借自身实力烫平调控带来的影响,但中小房企选择退出的现象或增多。不过,对购房者而言,未来3-5年,以住房租赁、房地产税等为主要内容的房地产长效机制会加快来临,炒房空间会越来越小,而且随着住房方式的多样化,普通购房者必须买房的观念或会发生明显转变,人们对待买房问题会更加理性。

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